Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wurde geändert, einige neue Regeln gelten schon seit 1. Jänner, andere treten am 1. Juli 2022 in Kraft.
Bei der Novelle handelt es sich um punktuelle Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes 2002 und um keine strukturelle größere Reform.
Die Novelle umfasst hauptsächlich folgende Maßnahmen:
Neuerungen beim Änderungsrecht des Wohnungseigentümers (§ 16 WEG 2002)
Auskunftspflicht des Verwalters über die für eine Verständigung der anderen Wohnungseigentümer notwendigen Daten (§ 20 Abs. 8 WEG 2002)
Erleichterung der Willensbildung (§ 24 Abs. 4 WEG 2002)
Mindestdotierung der Rücklage (§ 31 Abs. 1 WEG 2002)
Ladestationen für Elektrofahrzeuge und energietechnische Neuerungen
Neuerungen beim Änderungsrecht des Wohnungseigentümers
Ein Wohnungseigentümer, der sein Wohnungseigentumsobjekt in einer Weise verändern möchte, dass dadurch auch schutzwürdige Interessen anderer Wohnungseigentümer beeinträchtigt werden könnten, muss dafür die Zustimmung aller anderen Eigentümer einholen. Dies gestaltet sich in der Praxis meist jedoch sehr schwierig.
Eine große Neuerung in der WEG-Novelle betrifft die Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft (§ 24). Hierzu ist zunächst anzumerken, dass diese Änderungen erst am 1. Juli 2022 in Kraft treten werden.
Derzeit ist es noch so, dass für einen gültigen Beschluss der Eigentümergemeinschaft eine Mehrheit unter allen Miteigentümern (gemessen an den Miteigentumsanteilen) benötigt wird. Auch jene Eigentümer, die an der Abstimmung gar nicht erst teilnehmen, werden dabei mitgezählt; eine nicht abgegebene Stimme gilt als "contra".
Ab Juli 2022 wird ein Mehrheitsbeschluss auch dann zustande kommen, wenn zwei Drittel der abgegebenen Stimmen (berechnet nach Miteigentumsanteilen) Pro-Stimmen sind. Diese Mehrheit muss allerdings mindestens ein Drittel aller Miteigentumsanteile darstellen. Demnach wird es dadurch also künftig unter bestimmten Konstellationen möglich sein, dass eine Minderheit von mindestens 33,34 Prozent der Miteigentumsanteile einen gültigen Beschluss herbeiführt.
Künftig können Eigentümerversammlungen auch online via Video-Konferenz abgehalten werden.
2. Umgang mit Kontaktdaten
Eine weitere Neuerung betrifft den Umgang mit Kontaktdaten der einzelnen Wohnungseigentümer. Die Hausverwaltung hat künftig Auskunft über Namen und Zustellanschriften der anderen Eigentümer zu erteilen, wenn ein Eigentümer dies verlangt; allerdings nur für Zwecke, die "mit der Ausübung von Rechten und Gestaltungsmöglichkeiten, die sich aus dem Wohnungseigentum ergeben", zusammenhängen. E-Mail-Adressen werden allerdings als besonders missbrauchsanfällig angesehen; sie dürfen nur weitergegeben werden, wenn der betreffende Wohnungseigentümer dem ausdrücklich zustimmt.
3. Zustimmungserklärung
Für die im novellierten § 16 WEG 2022 genannte Änderungen gilt sodann auch eine Zustimmungsfiktion. Konkret bedeutet das, dass die Zustimmung eines Wohnungseigentümers als erteilt gilt, wenn er nicht binnen einer Frist von zwei Monaten nach Zugang der Verständigung über die geplante Änderung dieser widerspricht. Wer schweigt, stimmt also zu.
Allerdings: "Eine wesentliche und dauernde Beeinträchtigung seines Wohnungseigentums- oder Zubehörobjekts muss ein Wohnungseigentümer auch dann nicht dulden, wenn er einen Widerspruch unterlassen hat", heißt es seit 1. Jänner im Wohnungseigentumsgesetz.
Zu beachten ist dabei auch, dass der änderungswillige Eigentümer bei der Mitteilung seines Änderungswunsches an die anderen Eigentümer auch die Rechtsfolgen des Unterbleibens eines Widerspruchs explizit anführen muss. Das heißt, es muss also dezidiert darauf hingewiesen werden, dass eine Nichtbeantwortung einer Zustimmung gleichkommt.
Nachstehende Maßnahmen werden durch die "Zustimmungsfiktion" begünstigt werden. Diese sind:
Die barrierefreie Ausgestaltung eines Wohnungseigentumsobjekts oder von allgemeinen Teilen der Liegenschaft,
die Anbringung einer Vorrichtung zum Langsamladen eines elektrisch betriebenen Fahrzeugs,
die Anbringung einer Solaranlage an einem als Reihenhaus oder Einzelgebäude errichteten Wohnungseigentumsobjekt,
die Anbringung von sich in das Erscheinungsbild des Hauses harmonisch einfügenden Vorrichtungen zur Beschattung eines Wohnungseigentumsobjekts und
der Einbau von einbruchsicheren Türen.
4. Energietechnische Neuerungen
Auch das Bestreben den Energiebedarf für Gebäude zu verringern, wird in der neuen Novelle eingebracht. Es zeigt sich in der neuen Bestimmung zur Bildung von Rücklagen. Unter dem Schlagwort „Dekarbonisierung“ sowie unter Nennung von Aufwendungen zur thermischen Sanierung und energietechnischen Verbesserungen sieht die WEG-Novelle 2022 eine Mindestdotierung der Rücklage vor. Diese neue Regelung tritt ebenfalls erst ab Juli 2022 in Kraft.
Vorgeschrieben wird nun nicht mehr, wie bisher, bloß die Bildung einer "angemessenen" Rücklage, sondern ein bestimmter Betrag als Mindestdotierung: Pro Quadratmeter Nutzfläche der gesamten Anlage sind künftig monatlich 90 Cent an Rücklage zu bilden.
5. Ladestationen für Elektrofahrzeuge
Auch der Umstieg auf Elektro-Fahrzeuge soll vorangetrieben werden. Hierbei sollen Gemeinschaftsanlagen, Einzelladestationen gegenüber bevorzugt werden. Die Einzelladestation darf einer späteren gemeinsamen Ladestation nicht im Weg stehen und es besteht bei Errichtung einer Gemeinschaftsladestation die Pflicht die Nutzung seiner Einzelladestation zu unterlassen. Um den Fortschritt im Einzelnen jedoch nicht zu behindern, soll die Unterlassungspflicht frühestens fünf Jahre nach Errichtung der Einzelladestation eintreten. Bis zu diesem Zeitpunkt ist die Nutzung der Einzelladestation trotz zwischenzeitlich errichteter Gemeinschaftseinlage möglich.
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